As incorporadoras têm, cada vez mais, buscado financiar os seus projetos imobiliários com recursos que não vêm de bancos. Uma das alternativas tem sido recorrer ao mercado de capitais, como a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou a obtenção de crédito com fundos de investimento imobiliários (FIIs).
O financiamento utilizando recursos da poupança para a construção de imóveis no Brasil apresentou uma redução de 54% entre o primeiro semestre de 2024 e o mesmo período de 2025, atingindo R$ 9,1 bilhões, conforme informações da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
A falta de redução no número de empreendimentos lançados pelas construtoras indica que elas estão buscando outras fontes de recursos para seus projetos. “O que ocorreu foi o direcionamento dos recursos para as obras por meio de outras estruturas de financiamento”, avaliou o presidente da Abecip, Sandro Gamba. “No financiamento, já está ocorrendo a diversificação do funding”, complementou, durante o debate no evento Abecip Summit.
O co-fundador do braço de investimentos imobiliários da gestora Kinea, Carlos Martins, afirmou que o mercado de capitais iniciou sua atuação no setor há anos, com a oferta de financiamento para as construtoras realizarem a aquisição de terrenos. Atualmente, o financiamento direcionado para as obras já representa a maior parte das operações. “Com a escassez de recursos, tenho observado que as empresas pequenas e médias têm enfrentado muitas dificuldades para obter crédito bancário”, acrescentou Martins.
Essa tendência deve persistir nos próximos anos, uma vez que a caderneta de poupança dificilmente manterá o mesmo peso como fonte de recursos para financiar operações imobiliárias bancárias. “O financiamento da poupança não vai desaparecer, mas a participação do mercado de capitais está cada vez mais relevante”, acrescentou. O sócio da Kinea observou que o problema não é a falta de dinheiro nos bancos, mas as altas taxas têm inibido os negócios.
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O volume financeiro do setor imobiliário no mercado de capitais aumentou 5% entre dezembro de 2024 e junho de 2025, totalizando R$ 649 bilhões para R$ 681 bilhões, conforme boletim da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), divulgado hoje, com informações de CRIs e FIIs.
O diretor comercial e imobiliário do Itaú BBA, Bruno Bianchi, afirmou que a redução no financiamento bancário à produção no primeiro semestre pode ser, em parte, atribuída a uma antecipação na liberação de recursos que ocorreu no final do ano passado. Isso ocorreu em paralelo com a decisão dos bancos de elevar as taxas no início deste ano, o que levou grande parte das construtoras a se anteciparem a esses reajustes. “Houve antecipação na contratação de recursos do Plano Empresarial do primeiro trimestre de 2025 para o quarto trimestre de 2024”, destacou Bianchi.
A gestão do Itaú BBA afirmou que há um volume considerável de empreendimentos imobiliários já lançados pelas empresas, porém ainda não houve contratação de financiamento para as obras. “As construtoras estão cautelosas e aguardando para observar a evolução das taxas”, declarou.
O diretor projetou que o crédito para a produção deverá se recuperar no segundo semestre, principalmente se houver um sinal de redução das taxas de juros. “Há represamento de projetos a serem contratados. A taxa de juros amenizando nos possibilitará fazer alguns ajustes. Assim, a perspectiva é que no semestre tenhamos um volume de contratações muito relevante. Não será um recorde, mas também não será essa queda na ordem de 50% vista no primeiro semestre”.
O diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Miguel Mickelberg, afirmou que a taxa de juros do financiamento bancário tem aumentado nos últimos meses, ao passo que o custo de captação de recursos no mercado de capitais diminuiu. “O mercado de capitais, em termos de taxa, passa a fazer muito sentido”, ressaltou.
Apesar disso, a Cyrela continua priorizando a obtenção de financiamento bancário, considerando-o mais seguro. Isso ocorre porque, na entrega das chaves, os clientes obtêm condições mais favoráveis de financiamento junto ao banco que já financiou a obra – o que não ocorreria se o empreendimento tivesse sido abastecido pelo mercado de capitais.
Preferimos manter o financiamento tradicional, apesar do receio de contratar recursos com custo similar ou inferior, porém com maior dificuldade no repasse, conforme relatou Mickelberg.
Pesquisa de mercado
As empresas enfrentam dificuldades para obter financiamento bancário para as obras, conforme apurado no início do mês pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Cinquenta e dois por cento relataram que a obtenção de crédito em 2024 está “mais difícil”, enquanto 34% afirmaram que a situação é “muito mais difícil”. A pesquisa envolveu aproximadamente 200 empresas de pequeno, médio e grande porte, atuantes em diversas regiões do país. “A taxa de juro está impactando significativamente o cotidiano das empresas”, declarou o presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, na ocasião.
O estudo revelou que as empresas buscaram outras opções. Para 54%, o papel de investidores aumentará, ou seja, elas deverão recorrer mais a sócios ou a terceiros. Já 24% afirmaram que pretendem recorrer mais a recursos próprios no caixa; e 32% devem procurar mais o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que abastece o Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Em uma pesquisa, 54% das empresas consideram o mercado de capitais uma solução, embora com limitações no acesso a recursos. Os outros 46% não têm intenção de utilizar o mercado de capitais, devido ao alto custo em relação às fontes financeiras convencionais.
A diretora-executiva da Vert Capital, Fernanda Mello, afirmou que a empresa com intenção de entrar no mercado de capitais necessita de um alto nível de governança. “Não é qualquer empresa que pode acessar esse mercado”, declarou.
Fonte por: InfoMoney
