O segmento de shoppings centers tem ganhado destaque entre os investidores de fundos imobiliários. A escolha do FII ideal dentro desta classe é um tema central de debate. Fatores como o público-alvo dos imóveis, parcerias com empresas e o tamanho da participação do fundo no empreendimento são avaliados.
Discussões sobre Estratégias de Alocação
O debate entre Rafael Teixeira, gestor de real estate da Vinci Partners, e Pedro Carraz, portfolio manager da XP Asset, durante o FIIs Experience, organizado pela Suno Research em São Paulo, focou nas estratégias de alocação de fundos imobiliários. Teixeira explicou que a Vinci Partners não possui uma preferência rígida entre participações majoritárias ou minoritárias, priorizando as oportunidades em cada negociação.
Ele ressaltou que o controle direto de um ativo oferece maior liquidez na saída, devido ao maior leque de compradores, incluindo empresas listadas, mas que participações menores também podem ser estratégicas, dependendo do perfil do projeto. A Vinci Partners possui cerca de 30 ativos, com apenas quatro sob controle direto, enquanto as demais participações variam entre 5% e 49%.
Teixeira enfatizou a importância de acompanhamento constante, com reuniões mensais com as administradoras, mesmo em participações minoritárias, para monitorar locações e investimentos.
Resiliência do Setor de Shoppings
Pedro Carraz, da XP Asset, avaliou o setor de shoppings como um dos mais resilientes do mercado imobiliário. Ele mencionou que, apesar do pessimismo durante a pandemia, o comportamento do consumidor brasileiro impulsionou a retomada do segmento.
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Carraz destacou a evolução do modelo de negócio dos shoppings, que deixaram de ser apenas centros de compras e se tornaram espaços de convivência, entretenimento e serviços. Ele explicou que um mix completo de lojas aumenta o tempo de permanência dos clientes, o que, por sua vez, gera maior volume de vendas e aluguel.
O gestor da XP Asset ressaltou que a pandemia acelerou a consolidação do modelo omnichannel, no qual o shopping center atua como elo entre o físico e o digital, com a loja se tornando o “last mile” do e-commerce.
Vantagens Competitivas dos Shoppings Brasileiros
Carraz apontou que os shoppings brasileiros mantêm vantagens competitivas em relação aos de outros países, devido ao seu caráter urbano, mix variado e papel social relevante. Ele observou que o brasileiro tem uma forte predisposição para sair e conviver, e o shopping faz parte do seu “DNA”.
Ele concluiu que, por essa razão, o segmento continua sendo um espaço estratégico tanto para o varejo físico quanto para o digital.
