Reorganização Estrutural no Setor Imobiliário com o JSRE11 e JSRI11
O JSRE11 anunciou uma mudança significativa em seu portfólio imobiliário através da integralização parcial do ativo Tower Bridge Corporate em um novo veículo imobiliário, o JS Renda Imobiliária FII (JSRI11). Essa operação envolveu a incorporação de cotas subordinadas do novo fundo, com a transferência de 39% da ABL do Tower Bridge, localizado na Berrini, como contrapartida.
Essa movimentação visa otimizar a estrutura do investimento e ampliar a exposição do JSRE11 no mercado imobiliário.
Com a integralização, o JSRE11 passa a deter 100% das cotas subordinadas do JSRI11, enquanto as cotas seniores, que concentram a maior parte do patrimônio do novo fundo, serão alocadas em outros veículos da Safra Asset. Essa estratégia permite ao JSRE11 manter uma exposição relevante ao Tower Bridge, preservando 61% da propriedade direta do ativo.
Adicionalmente, o fundo passa a ter, de forma indireta, participação em dois novos imóveis corporativos: o WT Morumbi – Torre B, na Chucri Zaidan, e o edifício Work Bela Cintra, na Paulista.
Os ativos adquiridos pelo JSRI11 foram negociados a preços inferiores ao custo de reposição e a transações comparáveis recentes, com taxas de cap rate entre 10,4% e 10,7%. A operação inclui uma Renda Mínima Garantida de R$ 60 milhões, estruturada entre o JSRE11 e o vendedor dos ativos, o que ajuda a mitigar riscos de vacância e de geração de caixa no curto prazo.
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Impactos Financeiros e Estruturais
Para o JSRE11, a integralização parcial do Tower Bridge no novo veículo libera recursos que permitem zerar as obrigações financeiras do fundo, atualmente em torno de R$ 135 milhões. Essa ação contribui para uma estrutura de capital mais leve e menos alavancada, impactando positivamente a saúde financeira do fundo.
A complexidade da estrutura e a indireta exposição a parte relevante da exposição exigem acompanhamento próximo para avaliar se os benefícios esperados se traduzirão em melhora consistente de resultados para o cotista.
Composição do Portfólio por ABL
As cotas seniores têm prioridade no recebimento dos aluguéis, garantindo o retorno estabelecido no prospecto, de + 8,75% ao ano. Isso significa que o detentor das cotas subordinadas tende a não receber rendimentos recorrentes no curto e médio prazo, a menos que a remuneração das cotas seniores seja integralmente atendida.
Perspectivas e Recomendações
Apesar da complexidade, a operação apresenta benefícios a longo prazo, como um potencial ganho de capital caso os imóveis sejam vendidos, considerando a aquisição a preços atrativos (em torno de R$ 13 mil por metro quadrado). A eliminação da alavancagem também reduz um fator de risco importante no médio prazo.
As cotas do JSRE11 ainda negociam com desconto expressivo aos preços atuais, e a perspectiva de aumento dos rendimentos pode ser postergada, mantemos uma visão construtiva sobre sua precificação, o fundo segue entre as nossas recomendações.
