O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) atingiu um marco significativo após mais de duas décadas de operação, com a presença de centenas de fundos listados e milhões de investidores. No entanto, a indústria ainda enfrenta desafios relacionados à escala, liquidez e eficiência, indicando uma necessidade de aprofundamento.
Desafios Estruturais e Regulatórios
A principal questão não reside em fatores econômicos, mas sim em questões estruturais e regulatórias. Apesar do grande número de FIIs, a maioria possui um patrimônio relativamente pequeno, com valores inferiores a US$ 50 milhões, o que resulta em baixa liquidez e uma base de investidores dispersa entre pessoas físicas.
Impacto na Liquidez e Volatilidade
Essa fragmentação dificulta a realização de grandes ordens, amplificando a volatilidade dos preços e afastando investidores institucionais, que negociam com prêmios de liquidez para compensar a falta de volume. A situação cria um ciclo de iliquidez e descontos para os fundos menores.
Comparativo Internacional
O cenário internacional oferece um contraste notável. Nos Estados Unidos, o número de Real Estate Investment Trusts (REITs) é menor que o de FIIs no Brasil, mas a concentração de volume e liquidez é significativamente maior.
Regulamentação e Reembolso
A regulamentação também apresenta entraves. A Resolução 175, que trata do direito de reembolso em reorganizações, pode criar incentivos perversos, especialmente em fundos com ativos ilíquidos, onde o reembolso a valor patrimonial contrasta com a negociação das cotas no mercado.
LEIA TAMBÉM!
Audiência Pública e Perspectivas
A audiência pública do Anexo III da Resolução 175 da CVM, aberta até 30 de janeiro de 2026, representa uma oportunidade crucial para corrigir distorções no mercado de FIIs. A decisão de agir ou não nesse momento poderá definir se a fragmentação continuará sendo um problema ou uma escolha regulatória intencional.
