Clube FIIA Alerta: Alavancagem em FIIs e o Risco que Você Precisa Conhecer

Análise da Alavancagem em Fundos Imobiliários: Perspectivas do Clube FII

A avaliação do risco na indústria imobiliária sempre envolveu a análise da alavancagem utilizada pelos Fundos Imobiliários (FIIs). Recentemente, o tema voltou à tona com o aumento do endividamento em alguns fundos, gerando debates sobre o impacto dessa prática no setor.

Danilo Barbosa, Head da Research do Clube FII, oferece uma visão sobre a situação, buscando equilibrar a percepção de risco com a realidade do mercado.

Níveis de Alavancagem e Avaliação de Risco

Barbosa ressalta que, apesar do aumento do endividamento em alguns FIIs, o nível médio da alavancagem ainda se mantém em uma faixa considerada saudável. Ele destaca que, após a pandemia, a alavancagem geral dos fundos era baixa, e o aumento atual se situa em uma segunda faixa de risco.

O especialista categoriza os FIIs em quatro grupos, com base no nível de alavancagem:

• 0% a 5%: Fundos considerados praticamente sem dívida preocupante.
• 5% a 15%: Cenário moderado, com o endividamento utilizado para aumentar o retorno aos cotistas.
• 15% a 25%: Nível que exige maior atenção, transparência e capacidade de gestão dos passivos.
• Acima de 25%: Zona considerada mais delicada no universo imobiliário.

Além do Percentual: Análise da Gestão

Barbosa enfatiza que o percentual isolado da dívida não é suficiente para determinar a saúde de um fundo. Ele exemplifica que um fundo com alavancagem de 18%, se bem gerenciado, pode estar em uma situação melhor do que um fundo com 8% que possui dívidas de curto prazo e falta de caixa para cobri-las.

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A gestão eficiente e a capacidade de lidar com os passivos são cruciais.

“Dívida Boa” vs. “Dívida Ruim”

O especialista distingue entre o que ele chama de “dívida boa” e “dívida ruim”. A dívida saudável é aquela com boa relação risco-retorno, transparência na gestão e ativos líquidos para gerar caixa em cenários desfavoráveis. Já a dívida problemática surge quando o fundo tem vencimentos curtos, precisa vender ativos estratégicos para pagar as dívidas ou apresenta falta de clareza nas informações divulgadas.

Segmentos com Diferentes Níveis de Alavancagem

O levantamento do Clube FII também revelou diferenças significativas entre os segmentos imobiliários. Os fundos de shopping centers lideram a alavancagem, seguidos por fundos híbridos e galpões logísticos. Por outro lado, fundos de papel, fundos de fundos (FOFs) e fundos multiestratégia mantêm níveis de dívida menores, muitos deles abaixo de 10%.

No geral, a maior parte dos fundos imobiliários operam com níveis de alavancagem moderados. Cerca de 52 fundos não possuem dívida relevante, enquanto apenas sete estão na faixa considerada de alavancagem muito elevada.